邱雪梅律师亲办案例
夫妻只有一方签字,卖房合同是否有效?
来源:邱雪梅律师
发布时间:2021-01-14
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郁某、秦某与龚XX房屋买卖合同纠纷案件

[关键词]:房产纠纷  追认    继续履行    恶意串通    家事代理    真实意思

案由:房屋买卖合同纠纷

法院认定的基本事实:

秦某与龚某于1995年12月登记结婚,双方系再婚,龚XX系龚某与前妻所生婚生女。龚某于2005年10月13日病逝,龚某父亲去世已久,其母亲于2004年1月18日病逝。坐落于太仓市房屋系龚某于2004年购买,秦某、龚某向郁某出售该套房产,并签订了《买卖房产协议》。该《买卖房产协议》出售人签字处另盖有“龚某印”字样印章,但“龚某”的签名系秦某所签,该印章也系秦某所盖;购买方签字处“郁某”的签名系郁某儿子胡某代签,但郁某在名字处捺印。郁某另提供秦某出具的时间为2005年7月20日的收条三份,内容分别为:收胡某房款现金贰万元正,收郁某房款壹拾叁万元正,收郁某房款伍万元正。


郁某向一审法院起诉请求:1.秦某、龚XX继续履行《买卖房产协议》,配合郁某将太仓市房屋过户至郁某名下。2.本案诉讼费用由秦某、龚XX承担。


一审法院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。


首先,关于《买卖房产协议》及付款的真实性,龚XX提出异议,但其并未提供证据证明郁某所提供的证据系伪造,也未提供证据证明郁某与秦某系恶意串通,郁某与秦某对《买卖房产协议》及付款亦作了合理解释,故一审法院对其真实性予以确认,该《买卖房产协议》合法有效。


其次,坐落于太仓市的涉案房屋系龚某与秦某婚后购买,应属婚后共同财产。秦某与郁某签订《买卖房产协议》,将涉案房屋出售给郁某,其代龚某签名应获龚某授权,否则对龚某不产生代理的法律效力。房屋系特殊商品,不属家事代理的范畴,现有证据尚不足以证明秦某已获取了出售涉案房屋的代理权。另,因郁某及秦某均未提供证据证明龚某生前对涉案房屋买卖进行了追认,而其去世后龚XX作为其继承人明确拒绝追认,故秦某的行为不产生有权代理的法律效力。


再次,秦某与郁某签订的《买卖房产协议》虽属有效,但秦某仅为所有权人之一,并不能产生所有权变动的法律效果。龚XX作为龚某的继承人,其基于共有权可阻断登记义务的履行,郁某作为买受人无权要求继续履行合同。郁某多次向一审法院提起诉讼,坚持要求秦某、龚XX配合履行过户手续,一审法院对其主张碍难支持。


一审法院判决:驳回郁某的诉讼请求。一审案件受理费4600元,由郁某负担。


郁某不服上诉至苏州市中院,郁某上诉请求:1.撤销原判,依法改判秦某、龚XX履行《买卖房产协议》,配合郁某将太仓市房屋过户至郁某名下;2.龚XX承担本案一、二审诉讼费用。


二审法院认为,争议焦点为:一、案涉《买卖房产协议》是否合法有效;二、郁某要求秦某、龚XX配合履行过户手续的诉请应否得到支持。


关于案涉《买卖房产协议》是否合法有效。本院认为,首先,案涉房屋系龚某与秦某婚后购买,属于婚后共同财产,但房屋系特殊商品,不属家事代理的范畴,故案涉房屋的出售应取得龚某、秦某的一致同意。其次,秦某与郁某签订《买卖房产协议》,将案涉房屋出售给郁某,其代龚某签名应获龚某授权。但秦某、郁某未提供充分证据证明郁某在签订合同时有充分理由相信秦某有代理权或龚某对该房屋买卖事宜知晓,也未提供充分证据证明签订合同时秦某已取得出售案涉房屋的代理权或事后龚某对出售案涉房屋的行为进行了追认,龚XX作为龚某的继承人之一亦明确拒绝追认,故秦某代龚某在案涉合同上签名盖章的行为对龚某不产生有权代理的法律效力。最后,郁某、秦某均认可案涉《买卖房产协议》及付款的真实性,案涉《买卖房产协议》系郁某、秦某的真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,合法有效,对郁某、秦某发生法律效力。龚XX主张案涉《买卖房产协议》的签订系郁某、秦某恶意串通、虚假诉讼,但未提供充分证据证实,本院不予采信。


关于郁某要求秦某、龚XX配合履行过户手续的诉请应否得到支持。本院认为,秦某与郁某签订的《买卖房产协议》虽然有效,但该协议仅能约束郁某和秦某。秦某仅为案涉房屋的所有权人之一,其出售案涉房屋的行为不能产生所有权变动的法律效果,龚XX作为龚某的继承人及案涉房屋的共有权人之一,基于共有权可阻断登记义务的履行。故郁某作为买受人无权要求继续履行合同,对于郁某要求秦某、龚XX配合履行过户手续的诉请,本院不予支持。


二审裁判结果:驳回上诉,维持原判。


律师点评:

1. 要明确家事代理权的范围,哪些不是家事代理的范围。

家事代理权范围一般是指夫妻因日常家庭事务与第三人为一定法律行为时相互代理的权利,即夫妻于日常家事处理方面互为代理人,互有代理权。因此,只要属家事上的开支,夫妻任何一方都有家事方面的单独的处理权。但是,不属于家事代理权的范围有:

(1)处分不动产;

(2)处分具有重大价值的财产;

(3)处分与婚姻当事人一方人身有密切联系的事务,如领取劳动报酬、放弃继承等。

《民法典》第一千零六十条规定,夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为,对夫妻双方发生效力,但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。

夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制,不得对抗善意相对人。


2. 夫妻一方在擅自使用家事代理权的法律后果,一般有2种情形,第一,夫妻另一方事后追认,该代理行为有效;第二,另一方拒绝追认。代理行为无效。

律师提醒:

在购买二手房时,签订房屋买卖合同之前注意以下几点,有助于避免法律风险:

1、买受人在购买房屋前,应当实地查看交易房屋,要求出卖人出示房屋产权证书,并到房管部门查询产权证的真实性,核实是否存在隐形共有人;

2、在签订房屋买卖合同时,要查看产权人的身份证件并了解其婚姻状况,若出卖人称其未婚,应要求其出具未婚状况承诺书;若出卖人称其有配偶,则应要求其出示结婚证,并要求夫妻双方均到场签字;

3、如果夫妻一方因特殊情况无法到场,买受人应要求到场一方出具经过公证的授权委托书、代理人的身份证件及同意出售共有房屋的书面承诺,并审查委托权限;

4、最好能与未到场一方通过电话或视频确认配偶同意出售房屋,并录制音视频留存;

5、选择通过具备合法资质的房产中介公司与出卖人建立买卖关系,避免被认定为恶意串通而导致合同无效。


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律师信息
  • 律师姓名:
    邱雪梅
  • 执业律所:
    北京德和衡(苏州)律师事务所
  • 职  务:
    主办律师
  • 执业证号:
    13205*********192
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